LOCAÇÃO E DESPEJO – 7.ª EDIÇÃO

PREFÁCIO À 7.ª EDIÇÃO

prefácio à 6.ª edição

PREFÁCIO À 5.ª EDIÇÃO

PREFÁCIO À 4.ª EDIÇÃO

PREFÁCIO À 3.ª EDIÇÃO

PREFÁCIO À 2.ª EDIÇÃO

PREFÁCIO À 1.ª EDIÇÃO

APRESENTAÇÃO À 5.ª EDIÇÃO – Demóstenes Miguelino Braga

APRESENTAÇÃO À 3.ª EDIÇÃO – Demóstenes Miguelino Braga

ÍNDICE SISTEMÁTICO DA LEI 8.245, DE 18.10.1991

LISTA DE ABREVIATURAS

COMENTÁRIOS À LEI 8.245/1991

TÍTULO I
DA LOCAÇÃO

Capítulo I
DISPOSIÇÕES GERAIS

Seção I
Da locação em geral

Art. 1.º

1. Contrato de locação

2. Locação – Disciplina legal e significação da palavra

3. Locação de prédios urbanos e rústicos

4. Locação – Bens públicos

5. Vagas em estacionamentos

6. Espaços para publicidade

7. Flat services e apart-hotéis

8. Arrendamento mercantil

Casuística

Art. 2.º

9. Solidariedade no contrato de locação

10. Solidariedade no caso de habitações coletivas

Casuística

Art. 3.º

11. Prazo do contrato de locação

12. Prazo do contrato de locação e a Lei 10.931/2004

Casuística

Art. 4.º

13 Retomada ou devolução do imóvel antes do prazo

14. Não previsão de multa – Fixação pelo juiz

15. Recebimento das chaves e exigência de multa

16. Empregado transferido – Isenção da multa

Casuística

Art. 5.º

17. Despejo – Única ação para reaver o bem

18. Desapropriação

Casuística

Art. 6.º

19. Devolução do imóvel pelo inquilino

Casuística

Art. 7.º

20. Usufruto – Extinção

21. Nu-proprietário e fideicomissário – Ilegitimidade

Casuística

Art. 8.º

22. Venda do imóvel locado

23. Notificação a ser feita pelo adquirente

24. Notificação feita pelo adquirente – Ineficácia

25. Adquirente de imóvel residencial ou comercial

26. Denunciação da lide contra o vendedor do imóvel locado

27. Denunciação da lide contra ex-locatários

Casuística

Art. 9.º

28. Término da locação por acordo

29. Infração legal e contratual

30. Falta de pagamento de aluguéis e encargos

31. Necessidade de realização de obras urgentes

Casuística

Art. 10

32. Morte do locador

Casuística

Art. 11

33. Morte do locatário – Prédio residencial

34. Morte do locatário – Prédio não residencial

Casuística

Art. 12

35. Locatário que se separa – Continuidade da locação

Casuística

Art. 13

36. Cessão da locação, sublocação e empréstimo do imóvel

37. Oposição do locador à cessão, à sublocação e ao empréstimo

38. Casos que não configuram cessão, sublocação ou empréstimo

Casuística

Seção II
Das sublocações

Art. 14

39. Sublocação – Classificação e disciplina

Casuística

Art. 15

40. Extinção da sublocação com o término da locação

Casuística

Art. 16

41. Sublocatário – Responsabilidade subsidiária

Casuística

Seção III
Do aluguel

Art. 17

42. Aluguel – Liberdade na sua fixação

43. Aluguel – Locação residencial

44. Aluguel – Desconto ou prêmio por pontualidade

45. Aluguel – Reajuste havendo desconto por pontualidade

46. Aluguel – Reajuste não aplicado

Casuística

Art. 18

47. Aluguel – Acordo para fixação de novo valor

Art. 19

48. Aluguel – Revisão do seu valor

49. Aluguel – Contagem do prazo de três anos para a revisão do seu valor

50. Aluguel – Caso especial de revisão de seu valor

Casuística

Art. 20

51. Aluguel – Cobrança antecipada

Art. 21

52. Aluguel da sublocação – Limites

Seção IV
Dos deveres do locador e do locatário

Art. 22

53. Locador – Obrigação na entrega do imóvel

54. Locador – Obrigação de assegurar o uso da coisa locada

55. Locador – Obrigação de manter a forma e a destinação do bem

56. Locador – Obrigação de dar recibo

57. Locador – Obrigação de pagar a chamada taxa de contrato

58. Locador – Obrigação de pagar impostos, taxas e seguro complementar

59. Locador – Obrigação de exibir comprovantes de despesas, se exigíveis do inquilino

60. Locador – Não responsabilidade por multas impostas ao locatário, em razão da atividade comercial deste

Casuística

Art. 23

61. Locatário – Obrigação de pagar o aluguel e encargos

62. Locatário – Obrigação de cuidar do imóvel

63. Locatário – Obrigação de devolver a coisa em bom estado

64. Locatário – Obrigação de comunicar ao locador eventuais turbações à posse

65. Locatário – Obrigação de avisar o locador sobre danos ou de promover o reparo dos que lhe competem

66. Locatário – Obrigação de não modificar o prédio

67. Locatário – Obrigação de entregar ao locador intimações e papéis referentes ao imóvel

68. Locatário – Obrigação de pagar determinadas despesas

69. Locatário – Obrigação de permitir a vistoria do imóvel

70. Locatário – Obrigação de pagar o seguro-fiança

71. Locatário – Obrigação de cumprir convenção e regulamentos condominiais

72. Locatário – Obrigação de pagar as despesas condominiais ordinárias

73. Locatário – Obrigação de pagar saldos devedores de despesas condominiais ordinárias

74. Locatário – Obrigação de pagar despesas ordinárias se houver comprovação

75. Locatário – Obrigações não adimplidas – Consequências

Casuística

Art. 24

76. Habitações coletivas – Caso de depósito judicial do aluguel

Art. 25

77. Encargos locatícios exigíveis juntamente com o aluguel

Casuística

Art. 26

78. Locatário – Obrigação de permitir reparos urgentes

Casuística

Seção V
Do direito de preferência

Art. 27

79. Direito de preferência à aquisição do imóvel locado

Casuística

Art. 28

80. Direito de preferência – Decadência

81. Direito de preferência – Desistência

Art. 29

82. Direito de preferência – Desistência do negócio por parte do locador

Art. 30

83. Direito de preferência do sublocatário

84. Direito de preferência – Vários sublocatários

Art. 31

85. Direito de preferência sobre a totalidade de vários imóveis

Art. 32

86. Preferência – Casos em que não existe esse direito

Casuística

Art. 33

87. Direito de preferência – Desrespeito – Ação de perdas e danos

88. Direito de preferência – Desrespeito – Ação de adjudicação

89. Direito de preferência – Indenização no caso da venda de vários imóveis

Casuística

Art. 34

90. Direito de preferência – Primazia do condômino

Seção VI
Das benfeitorias

Art. 35

91. Benfeitorias necessárias e úteis – Indenização

92. Benfeitorias e acessões – Diferenças

Casuística

Art. 36

93. Benfeitorias voluptuárias não comportam indenização

Seção VII
Das garantias locatícias

Art. 37

94. Garantias para as obrigações locatícias – Modalidades

95. Garantia nula se o contrato é nulo

96. Garantias – Nulidade de uma delas

Casuística

Art. 38

97. Garantia – Caução

Casuística

Art. 39

98. Garantias até a entrega das chaves

99. Responsabilidade do fiador havendo revisão do aluguel

Casuística

Art. 40

100. Garantia – Substituição por morte, incapacidade ou insolvência do fiador

101. Garantia – Substituição pelo esvaziamento do patrimônio do fiador

102. Exoneração do fiador

103. Fiador – Validade da renúncia ao direito de exoneração

104. Fiador – A partir de quando se dá a sua exoneração

105. Fiador por tempo certo – Sua substituição

106. Fiador de pessoa jurídica – Possibilidade de exonerar-se

107. Caução de móveis – Desaparecimento – Substituição da garantia

108. Desapropriação ou venda do bem do fiador

109. Locatário que deixa o lar conjugal – Subsistência da fiança

Casuística

Art. 41

110. Seguro de fiança

Casuística

Art. 42

111. Garantia – Ausência – Pagamento antecipado do aluguel

Seção VIII
Das penalidades criminais e civis

Art. 43

112. Penalidades – Contravenção penal – Casos

Casuística

Art. 44

113. Penalidades – Crimes de ação pública – Casos

114. Penalidade civil – Multa – Desvio de uso de imóvel retomado

115. Multa por desvio de uso – Procedimento para sua cobrança

116. Multa – Não exigibilidade – Desocupação do imóvel em face de mera notificação

117. Multa – Não exigibilidade – Desocupação do imóvel por acordo

118. Multa – Não exigibilidade – Locatário que renuncia a ela

Casuística

Seção IX
Das nulidades

Art. 45

119. Cláusulas nulas

120. Cláusulas que não podem ser tidas por nulas

121. A cobrança das “luvas”

Casuística

Capítulo II
DAS DISPOSIÇÕES ESPECIAIS

Seção I
Da locação residencial

Art. 46

122. Locação residencial – Extinção do contrato pelo término do seu prazo

123. Aluguéis durante a ação de despejo

124. Locação residencial – Denúncia vazia

125. Locação residencial e comercial (locação mista)

Casuística

Art. 47

126. Locação residencial verbal ou por prazo inferior a 30 meses

127. Retomada no caso de descumprimento de acordo

128. Retomada por extinção do contrato de trabalho

129. Retomada para uso próprio

130. Retomada para uso próprio – Falecimento do retomante

131. Retomada para uso de ascendente ou descendente

132. Retomada para uso de neto

133. Retomada para reformas no imóvel

134. Retomada de prédio locado há mais de cinco anos

135. Retomada – Ônus da prova

136. Retomada – Uso próprio – Locador que reside em prédio de que é coproprietário

137. Retomada para uso próprio de pessoa jurídica

138. Retomada de imóvel destinado à moradia de zelador de edifício em condomínio

139. Retomada – Uso próprio – Retomante que já pediu o imóvel anteriormente

140. Retomada – Ascendente ou descendente que reside em prédio próprio

141. Retomada – Necessidade de o autor provar que é o proprietário do imóvel

142. Retomada para ascendente ou descendente – Petição inicial – Caso de inépcia

143. Retomada ajuizada por espólio

Casuística

Seção II
Da locação para temporada

Art. 48

144. Locação para temporada – Considerações

Casuística

Art. 49

145. Locação para temporada – Recebimento antecipado dos aluguéis

Art. 50

146. Locação para temporada que passa a residencial por tempo indeterminado

147. Locação para temporada – Ilegalidade de contratos sucessivos

Seção III
Da locação não residencial

Art. 51

148. Locação não residencial

149. A soma do tempo de contratos escritos

150. Prova do exercício do mesmo ramo nos últimos três anos

151. Ação renovatória – Quem pode ser autor

152. Renovatória – Legitimidade ativa do locatário e da sociedade de que faça parte

153. Renovatória – Legitimidade ativa de sociedades civis com fins lucrativos

154. Renovatória – Ilegitimidade ativa se não há fundo de comércio

155. Renovatória – Quem pode ser réu

156. Renovatória – Prazo de sua propositura

Casuística

Art. 52

157. Renovatória – Locador que necessita do imóvel para realizar obras determinadas pelo Poder Público ou que aumentem o valor do prédio

158. Renovatória – Locador que necessita do imóvel para realizar obras que aumentem o valor do negócio

159. Renovatória – Caso de retomada por locador que já participou da sociedade locatária

160. Renovatória – Retomada do prédio para uso próprio do locador

161. Renovatória – Retomada para uso do prédio pelo cônjuge, ascendente ou descendente do locador

162. Renovatória – Indenizações a que tem direito o locatário

163. Renovatória – Mudança do locatário – Despesas.

Casuística

Art. 53

164. Rescisão do contrato, sendo locatário hospital, unidade de saúde, asilo, estabelecimento de saúde, de ensino e entidade religiosa

165. Retomada no caso de reforma e construção, sendo locatária uma dessas instituições

166. Unidades sanitárias e estabelecimentos de saúde – Abrangência da proteção legal

Casuística

Art. 54

167. Locação de lojas ou espaços em shopping centers

168. Locação em shopping center – Aluguel

169. Locação em shopping center – Sujeição aos procedimentos da Lei 8.245/1991

170. Cessão temporária de espaço (stand) em shopping center

171. Locação em shopping center – Despesas ditas condominiais

Casuística

Art. 55

172. Locação não residencial de prédio residencial

173. Locação não residencial de prédio residencial – Vantagens

Casuística

Art. 56

174. Locação não residencial – Extinção do contrato pelo término do seu prazo

175. Locação não residencial – Cláusula de prorrogação automática

Casuística

Art. 57

176. Locação não residencial – Denúncia vazia

177. Locação não residencial – Denúncia vazia – Notificação

Casuística

TÍTULO II
DOS PROCEDIMENTOS

Capítulo I
DAS DISPOSIÇÕES GERAIS

Art. 58

178. Ações relativas a locação e as férias forenses

179. Ações relativas a locação – Foro competente

180. Ações relativas a locação – Valor da causa

181. Ações relativas a locação – Atos de comunicação ou de ciência

182. Ações relativas a locação – Recursos e seus efeitos

Casuística

Capítulo II
DAS AÇÕES DE DESPEJO

Art. 59

183. Concessão de liminar em despejo

184. Liminar no caso de descumprimento de acordo

185. Liminar no caso de rescisão do contrato de trabalho do locatário que usa imóvel da empregadora

186. Liminar no caso de locação para temporada

187. Liminar no caso de morte do inquilino

188. Liminar contra sublocatário

189. Liminar no caso de necessárias reparações urgentes no imóvel

190. Liminar no caso de não apresentação de nova garantia contratual

191. Liminar no caso de término da locação não residencial

192. Liminar no caso de falta de pagamento de aluguel, estando o contrato sem garantia

193. Sublocatário – Ciência do despejo

194. Tutela antecipada nas ações locatícias

Casuística

Art. 60

195. Ações de despejo – Prova de que o locador é titular do domínio do imóvel ou de compromisso registrado

Art. 61

196. Ações de despejo – Concordância do réu com o pedido – Consequências

Casuística

Art. 62

197. Ação de despejo por falta de pagamento – Considerações gerais

198. Ação de despejo – Cumulação com cobrança de aluguéis também contra o fiador

199. Ação de despejo por falta de pagamento – Discriminação do débito

200. A prescrição da pretensão relativa a aluguéis

201. Ação de despejo por falta de pagamento – Levantamento da importância incontroversa

202. Ação de despejo por falta de pagamento – Depósito e levantamento dos aluguéis que se forem vencendo

203. Ação de despejo por falta de pagamento – Purgação da mora e contestação

204. Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis – Existência de contrato escrito

205. Ação de despejo por falta de pagamento – Impossibilidade de purgação da mora

Casuística

Art. 63

206. Ações de despejo procedentes – Prazos de desocupação

207. Ações de despejo – Ônus sucumbenciais e caução

Casuística

Art. 64

208. Ações de despejo em que se exige caução para a execução provisória da sentença

209. Ações de despejo – Reforma da sentença de procedência – Consequências

Casuística

Art. 65

210. Ações de despejo procedentes – Desocupação findo o seu prazo – Providências

211. Ações de despejo – Desocupação do imóvel – Despesas com a retirada de bens do locatário, quando este não a promove

Art. 66

212. Ação de despejo – Imóvel abandonado – Imissão na posse

213. Ação de despejo – Abandono do imóvel antes da citação – Processo extinto

214. Ação de despejo – Abandono do imóvel após a sentença – Imissão na posse

Casuística

Capítulo III
DA AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE ALUGUEL E ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO

Art. 67

215. Ação de consignação em pagamento – Considerações

216. Ação de consignação em pagamento – Partes legítimas

217. Ação de consignação em pagamento – Casos

218. Ação de consignação de chaves

219. Ação de consignação em pagamento – Autor que deixa de fazer o depósito

220. Ação de consignação em pagamento – Depósito dos aluguéis vincendos

221. Ação de consignação em pagamento – Contestação

222. Ação de consignação em pagamento – O que nela se pode discutir

223. Ação de consignação em pagamento – Prazo da contestação

224. Ação de consignação em pagamento – Reconvenção

225. Ação de consignação em pagamento – Complementação do depósito inicial

226. Ação de consignação em pagamento – Alterações procedimentais

227. Depósito extrajudicial, em estabelecimento bancário

Casuística

Capítulo IV
DA AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL

Art. 68

228. Ação revisional de aluguel – Partes legítimas

229. Ação revisional de aluguel – Finalidade

230. Ação revisional – Petição inicial

231. Ação revisional – Para a locação residencial e não residencial

232. Ação revisional – Aluguel provisório

233. Ação revisional de aluguel – Contestação e conciliação

234. Ação revisional de aluguel – Impossibilidade na fluência de prazo de desocupação do imóvel, fixado judicialmente

235. Ação revisional de aluguel – Cabimento se o locatário não atende a notificação de denúncia da locação

236. Ação revisional durante o curso de ação renovatória

Casuística

Art. 69

237. Ação revisional de aluguel – Locativo devido desde a citação

238. Ação revisional de aluguel – Alteração da periodicidade de reajuste e do seu índice

Casuística

Art. 70

239. Ação revisional de aluguel – Possibilidade de acordo para desocupação do imóvel

Capítulo V
DA AÇÃO RENOVATÓRIA

Art. 71

240. Ação renovatória – Considerações

241. Ação renovatória – Contrato e seu cumprimento

242. Ação renovatória – Purgação da mora no curso do contrato a renovar

243. Ação renovatória – Indicação das condições para a renovação do contrato

244. Ação renovatória – Indicação do aluguel e reajustes

245. Ação renovatória – Prova de que o autor é cessionário ou sucessor no negócio e na locação

246. Ação renovatória – Indicação de fiador, e sua aceitação em prestar a garantia

247. Ação renovatória – Desnecessário registro da sentença de renovação judicial anterior

Casuística

Art. 72

248. Ação renovatória – Contestação e revelia

249. Ação renovatória – Defesas cabíveis

250. Ação renovatória – Locador que tem melhor proposta de terceiro

251. Ação renovatória – Contestação – Contraproposta de aluguel

252. Ação renovatória – Contestação apenas quanto ao valor do aluguel proposto

253. Ação renovatória – Contestação – Pedido de alteração da periodicidade do reajuste e do seu índice

254. Ação renovatória – Contestação – Pedido de aluguel provisório

255. Ação renovatória – Perícia de arbitramento do aluguel para a renovação

Casuística

Art. 73

256. Ação renovatória procedente – Diferenças de aluguéis – Execução

257. Ação renovatória – Possibilidade de haver diferenças de aluguel, mesmo não renovada a locação

Casuística

Art. 74

258. Ação renovatória – Improcedência ou carência – Prazo de desocupação do imóvel

259. Ação renovatória – Carência – Consequências

260. Ação renovatória – Ônus sucumbenciais

Casuística

Art. 75

261. Ação renovatória – Improcedência em razão de melhor proposta de terceiro – Indenização

Casuística

TÍTULO III
DAS DISPOSIÇÕES FINAIS E TRANSITÓRIAS

Art. 76

262. Processos pendentes ao entrar em vigor esta Lei

263. Leis aplicáveis aos processos pendentes

Casuística

Art. 77

264. Locações residenciais anteriores à presente Lei

Art. 78

265. Locações residenciais anteriores – Possibilidade de denúncia vazia

Casuística

Art. 79

266. Aplicação subsidiária de outras leis

Casuística

Art. 80

267. Ações de despejo – Causas de menor complexidade

Art. 81

268. Contrato de locação – Sua averbação e registro no Cartório de Imóveis

Art. 82

269. Penhorabilidade do bem de família do fiador

270. Penhorabilidade do bem de família do fiador por dívidas do locatário anteriores à atual Lei do Inquilinato

271. Impenhorabilidade do bem de família do locatário

Casuística

Art. 83

272. Locatário pode votar sobre despesas condominiais não extraordinárias

Art. 84

273. Contrato de locação anterior a esta lei – Validade do seu registro

Art. 85

274. Imóveis novos – Ampla liberdade de fixar aluguel e condições, assim também se o contrato for celebrado após cinco anos da presente lei

Casuística

Art. 86

275. Locação social

Art. 87 (Vetado.)

Art. 88 (Vetado.)

Art. 89

276. Vigência da lei ora comentada

Art. 90

277. Leis revogadas

BIBLIOGRAFIA

APÊNDICE

1. Lei 8.245, de 18.10.1991 – Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes

2. Lei 8.494, de 23.11.1992 – Dispõe sobre a extinção do Índice de Salários Nominais Médios e o reajuste dos contratos de locação residencial, e dá outras providências

3. Lei 8.880, de 27.05.1994 – Dispõe sobre o Programa de Estabilização Econômica e o Sistema Monetário Nacional, institui a Unidade Real de Valor – URV e dá outras providências

4. Lei 9.256, de 09.01.1996 – Altera o caput do art. 53 e o § 3.º do art. 63 da Lei 8.245, de 18.10.1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes

5. Lei 9.267, de 25.03.1996 – Altera a redação do § 4.º do art. 24 da Lei 4.591, de 16.12.1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias

6. Lei 10.192, de 14.02.2001 – Dispõe sobre medidas complementares ao Plano Real e dá outras providências

7. Lei 10.931, de 02.08.2004 – Dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário, altera o Dec.-lei 911, de 1.º.10.1969, as Leis 4.591, de 16.12.1964, 4.728, de 14.07.1965, e 10.406, de 10.01.2002, e dá outras providências

8. Lei 11.196, de 21.11.2005 – Institui o REPES, o RECAP e o Programa de Inclusão Digital; dispõe sobre incentivos fiscais para a inovação tecnológica; altera (...) a Lei 8.245, de 18.10.1991 (...)

9. Lei 12.112, de 09.12.2009 – Altera a Lei 8.245, de 18.10.1991, para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano

10. Súmulas do Supremo Tribunal Federal

11. Súmulas do Superior Tribunal de Justiça

12. Súmulas do Tribunal de Justiça de São Paulo

13. Súmulas do extinto 2.º Tribunal de Alçada Civil de São Paulo

14. Súmula do Tribunal de Justiça de Santa Catarina

15. Súmulas do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro

16. Súmulas do extinto Tribunal de Alçada Civil do Rio de Janeiro

17. Súmula do extinto Tribunal de Alçada do Rio Grande do Sul

18. Enunciados do extinto 2.º Tribunal de Alçada Civil de São Paulo

19. Enunciados da Corregedoria Geral de Justiça do Rio de Janeiro

20. Circular SUSEP 347, de 27.06.2007 – Disponibiliza no sítio da SUSEP as condições contratuais do plano padronizado para o seguro de fiança locatícia de imóveis urbanos e estabelece as regras mínimas para a comercialização deste seguro

21. Resolução CNSP 202, de 22.12.2008 – Fixa as características gerais dos contratos de seguro de fiança locatícia e revoga a Resolução CNSP 14/79

22. Instrução CVM 432, de 1.º.06.2006 – Dispõe sobre a constituição, a administração, o funcionamento dos fundos de investimento destinados à garantia de locação imobiliária e a cessão fiduciária, em garantia de locação imobiliária, de cotas de emissão de outros fundos de investimento

23. Parecer 78/2006-E – Aprovado pela Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo

OUTRAS OBRAS DO AUTOR